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视野 | 永久产权的真相,你买对了吗?

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在文章的开篇我们要问一个问题,中国的房地产是不是永久产权呢?


有些人可能会说,这有什么要问的,中国的房地产一定不是永久产权,我们国家住宅居住用地的使用权出让年限是70年,这个是人尽皆知的事情。


事实上,这种长期产权在很多国家就是被视为永久产权。


让我们以波兰为例,在波兰有一种永久产权叫做 perpetual usufruct right,也就是永久使用权。


这种权利并不是永久的,而是最少40年,最多99年的,到期后可以申请续期,跟中国目前的产权制度有点相近。但在波兰,这个术语在字面上就是用永久使用权表达。


同样是永久产权这个词,在全世界各地可能是完全不同的含义。


你,买的是自己理解的房地产吗?


在过去的文章中,我们讨论过海外拆迁、以及部分国家近些年的土地变革,通过学习,我们了解到,永久产权绝不是万能的。


而今天我们会理解,永久产权分为很多种,投资者不应当被这简单的四个字冲昏头脑、


1房产?房地产?


还是以波兰举例,2019年起,波兰通过一项法律,购买公寓的购房者,他们的永久产权从房子的永久产权变成了房子和土地的永久产权。之前购买的居民需要支付价格差以获得地权。


这意味着什么呢?


公寓购房者购买的是房地产的永久产权,而不是地上附着物的永久产权。即使地上的房产因岁月流逝而消亡,这片土地的所有权依然归公寓的购房者集体所有。



目前绝大多数东南亚国家,比如说泰国、菲律宾,外国人购买的永久产权公寓都是指地上附着物的永久产权。如果随着时间推移,建筑物老化成为危房,而业主没有达成一致意见进行修复,那政府可以收回你的房产。


目前在东南亚,实际操作中外国人能购买到永久产权土地的国家只有马来西亚。


外国人单独购买永久产权土地,在马来西亚也已经很难通过审批。


但由于马来西亚只有外国人最低购买额,而没有最高购买比例的限制。


外国人可以通过购买分层地契的永久产权别墅,间接地实现持有永久产权土地。


在全球大部分国家来说,公寓的购买者是不拥有土地的。不过公寓土地的所有权在不同国家掌握在不同机构的手中。


比如说在美国,公寓的土地是掌握在公寓委员会(类似于国内的居委会)手中。而在东南亚国家,很多土地是在开发商、政府、皇室手中的。


2土地权利


“作为土地的拥有者,他们的权利上可至天堂,下可至地狱。”这是拉丁法律对土地所有权的古朴解释。


但在实际操作中,即使你买到的是永久产权的土地,很多的土地权利可能已经在购买协议中被拆分。


比如说,美国三大开发商之一的D.R. Horton就曾经把坦帕湾超过2500户带地别墅的矿物开采权出卖给一家叫做DRH的能源公司。



也就是说,虽然住户购买的是永久产权的土地,但这家DRH的公司可以在地面下自由的勘测,并且发现的黄金、矿藏、地下水也都将归这家公司所有。


而住户在购房时面对了大量的文件,通常不会注意到一条开采权的出让条款。除了权利的出让,水平钻井还可能导致住户遭受噪音、污染、地面塌陷等影响。


当然,很多国家的法律早在制定时就已经防患于未然。比如说根据泰国国王宪法的第2560条37款。如果你的家里发现了矿,那么政府就可以按照市价强制征收你的土地,然后进行矿产开发。


所以说,家里有矿未必是好事。即使是永久产权土地,买到的权利也是不同的。


又比如说在英国,永久产权Freehold,还延伸出了众多的形式:永久产权拆分位于高层的Flying Freehold、永久产权拆分位于地下的Creeping Freehold、指数级叠加费用的999年虚拟永久产权Virtual Freehold、共有产权Commonhold。


同样被叫做永久产权,所蕴含的权利和价值往往天差地别。


3居房产税与永久产权


在我们看来,但凡是征收房产税的国家,房子就不是永久产权。


很多美国永久产权的维护者说,房产税被用到了教育,社区基础设施建设,公务员以及其他有益于整个社区的服务当中去了。取之于民,用之于民,不交房产税美国孩子都没学上了。


这个逻辑不成立呀!难不成美国人民交的个人所得税、企业的企业税,都用到军费、修墙、打贸易战去了吗?


我们中国不收房产税,义务教育、社区建设也一项没落下。


交房产税的永久产权,在一定程度上是跟政府做了一个数十年乃至数百年的分期付款购房。


这个事情上,还是用今年产权变革较大的波兰举例子。


波兰的永久使用权和永久产权是不同的。通常是一次性给业主支付土地总市值15%-25%的初始费用(也就是房产税国家的房价),然后根据用途的不同,支付最低0.3%,最高不超过3%的年费。


如果按照波兰的计算比率,那些需要支付房产税国家的永久产权房产,实际的房价可能是现在的5倍。


在纽约和洛杉矶,你每年需要给政府支付5位数美金的税费才能住在自己的家中,有什么底气说自己“买”的是“永久产权”的房子?



当然,那些没有房产税的国家也都会通过印花税、增值税、建设税、租金税、资本利得税、二套房购置税等前置和长期税款来实现政府的营收。


4永久产权国家名单


同一个世界,不同的永久产权。产权结构是海外购房置业的过程中非常核心的问题,也是文化、法律、理解上冲突最为突出的部分。


在这里,我们罗列了各国在外国人购买永久产权房地产问题上的大致分类,供读者参考。但本质上,投资者必须要理解各个国家永久产权的本质,而不是被永久产权四个字冲昏了头脑。


外国人不能够购买永久产权房地产的国家和地区:


中国、中国香港、阿富汗、阿尔及利亚、安道尔、安哥拉、亚美尼亚、白俄罗斯、不丹、文莱、布基纳法索、布隆迪、中非共和国、乍得、科摩罗、刚果、库克群岛、古巴、刚果、吉布提、东帝汶、赤道几内亚、厄立特里亚、埃塞俄比亚、冈比亚、几内亚比绍、印度尼西亚、伊朗、伊拉克、象牙海岸、基里巴斯、科威特、吉尔吉斯斯坦、老挝、莱索托、利比里亚、列支敦士登、马拉维、马尔代夫、马绍尔群岛、毛里塔尼亚、密克罗尼西亚、莫桑比克、缅甸、瑙鲁、尼泊尔、尼日利亚、朝鲜、帕劳、巴布亚新几内亚、卡塔尔、萨摩亚、圣马力诺、圣多美和普林西比、塞拉利昂、所罗门群岛、索马里、苏里南、斯威士兰、塔吉克斯坦、坦桑尼亚、多哥、汤加、土库曼斯坦、图瓦卢、乌干达、乌兹别克斯坦、越南、赞比亚、津巴布韦。


外国人仅能购买部分条件永久产权房产(大部分只能购买指定层以上公寓、或限价限地区、或指定类型)的国家:


中国澳门、澳大利亚、阿塞拜疆、柬埔寨、多米尼加、埃及、斐济、海地、洪都拉斯、肯尼亚、利比亚、马来西亚、马达加斯加、马耳他、毛里求斯、菲律宾、波兰、罗马尼亚、卢旺达、斯里兰卡、泰国、马其顿、纳米比亚、阿联酋、也门。



符合条件的外国人有权购买大部分永久产权房地产:


中国台湾、阿尔巴尼亚、阿根廷、奥地利、巴哈马、巴林、孟加拉国、巴巴多斯、比利时、伯利兹、贝宁、玻利维亚、波斯尼亚、博兹瓦纳、巴西、保加利亚、喀麦隆、加拿大、佛得角、智利、哥伦比亚、哥斯达黎加、塞浦路斯、捷克、丹麦、多米尼加、厄瓜多尔、萨尔瓦多、爱沙尼亚、芬兰、法国、加蓬、格鲁吉亚、德国、加纳、希腊、格林纳达、危地马拉、几内亚、圭亚那、匈牙利、冰岛、印度、爱尔兰、以色列、意大利、牙买加、日本、约旦、哈萨克斯坦、科索沃、拉脱维亚、黎巴嫩、立陶宛、卢森堡、马其顿、马来西亚、马里、墨西哥、摩尔多瓦、摩纳哥、蒙古、黑山、摩洛哥、纳米比亚、荷兰、新西兰、尼加拉瓜、尼日尔、挪威、阿曼、巴基斯坦、巴拿马、巴拉圭、秘鲁、葡萄牙、俄国、塞内加尔、塞尔维亚、塞舌尔、新加坡、斯洛伐克、斯洛文尼亚、南非、南苏丹、西班牙、圣卢西亚、苏丹、瑞士、叙利亚、土耳其、突尼斯、韩国、马其顿、克罗地亚、沙特阿拉伯、乌克兰、英国、美国、乌拉圭、委内瑞拉。


有的国家租贸产权很实在,有的国家永久产权套路多。愿诸位读者投资顺利。